築年数が古い中古住宅の購入後や、両親などから住宅を相続した後に、マイホームの建て替えを計画する方は多くいます。
この際にかかる費用を抑える方法として覚えておきたいのが「固定資産税の建て替え特例」です。
今回はこの特例がどのようなものなのかご紹介し、特例の適用要件や、二世帯住宅にも特例を適用できるのかを解説します。

固定資産税の建て替え特例とは

住宅を建て替える際は、建物を解体して更地にしなければなりません。
しかし更地には固定資産税を軽減する特例措置が適用されず、更地にするタイミング次第では、それまでと比較して高額な固定資産税が請求されてしまいます。
この場合に適用できるのが固定資産税の建て替え特例で、申請して受理されると固定資産税の減税措置を維持できます。
固定資産税は毎年1月1日時点の土地の状態で税額が確定するため、このタイミングで建物を解体している場合は建て替え特例を申請しましょう。

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固定資産税の建て替え特例の適用要件

固定資産税の建て替え特例はマイホームを建て替える際に利用できる特例なので、前年の1月1日時点で「住宅用地」として扱われていなければなりません。
さらに前年1月1日時点で解体工事が完了し、新しい住宅の建て替え工事の着工が開始されており、なおかつその翌年までに新しい住宅を完成させる必要があります。
その他にも「同一の敷地に建て替えること」「建て替えの前後で土地建物の所有者が同一であること」などの条件を満たさなければなりません。

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二世帯住宅にも固定資産税の建て替え特例を適用できるのか

結論から申し上げますと、マイホームを二世帯住宅に建て替える場合も、その他の一般的な住宅と同じように固定資産税の建て替え特例を適用できます。
ただし、先述したとおり建て替えの前後で土地・建物の所有者が同一でなければならないため、たとえば親名義の土地に子どもが家を建てる場合は共有名義にするなどの対策が必要です。
また固定資産税の減税措置の内容は面積の広さによって変わり、6分の1までの減税を受けられるのは200㎡までに限られ、それ以降の減税は3分の1にとどまるため注意しましょう。

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まとめ

固定資産税の建て替え特例とは、住宅の建て替えに伴い更地にした状態でも固定資産税の減税措置を受けられる特例です。
この特例を適用すると、更地の状態でも固定資産税を最大6分の1にまで抑えられる課税標準の特例を適用できます。
適用条件を確認し、これを満たす場合は忘れずに申請して、建て替えにかかるコストを削減しましょう。
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マイホームの住み替えを検討している方のなかには、現在の住まいをそのまま所有して賃貸に出したいと考えることもあるのではないでしょうか。
しかし、そもそも住宅ローンが残っている物件を第三者に貸すことは可能なのか疑問に思うものです。
そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできるのか、切り替え手続きや注意点について解説します。

住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできる？

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っている物件を貸すことは契約違反となるため原則できません。
住宅ローンは契約者本人が住むことを条件としているため、第三者が住んだ時点でローンの一括返済や違約金の支払いを求められる可能性が高いです。
貸したい場合は、現在の住宅ローンを賃貸用のローンに切り替える必要があります。
ただし、そのままの住宅ローンでも、転勤が理由で現在の住まいを離れなければならない場合や、賃貸する部分が物件全体の50%未満である場合は賃貸が認められるケースがあります。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すための切り替え手続き

現在民間の金融機関が取り扱う住宅ローンを利用している場合、賃貸用のローンに切り替える手続きが必要です。
賃貸する部分が物件全体の50％未満であれば、住宅ローンのみで賃貸利用が可能ですが、自宅部分が100%の状態で融資を受けていた場合は賃貸部分を賃貸用ローンに切り替える必要があります。
住宅金融支援機構のローンを利用している場合、民間の金融機関が取り扱うローンに切り替える手続きが必要です。
住宅金融支援機構のローンは民間の金融機関が扱うローンよりも金利が低いことが多いので、切り替えによって金利が上がることが一般的です。

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住宅ローンが残っている不動産を貸すときの注意点

住宅ローンが残っている不動産を貸すときの注意点として、返済額が増えることが挙げられます。
ローンの切り替えによって金利が上がることが想定されるため、生活に負担がかかる可能性があります。
住宅ローン控除も受けられなくなってしまうので、ローンの返済以外の部分においても支出が増えてしまうかもしれません。
ただし、転勤で一時的に貸し出す場合は自身が再び住むタイミングで控除を受けられます。
また、空室リスクへの対策も必要です。
家賃収入が得られないとローンの返済が滞ってしまうため、入居者の募集については管理会社に委託することをおすすめします。

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まとめ

住宅ローンが残っている物件を貸すことは契約違反となるため、第三者に貸したい場合は賃貸用ローンへの切り替えが必要です。
切り替え手続きによって金利が上がる可能性が高いので、慎重に返済計画を立てることが大切です。
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中古マンションを購入する際、建物の築年数は重要なチェックポイントです。
長く暮らすつもりであれば、建物自体の寿命も気になるところではないでしょうか。
今回は、中古マンションの築年数に応じた価格推移や建物の寿命の限界、購入時の注意点についてご紹介します。

中古マンションの築年数による価格推移

マンションは新築時点から年々価格が下がっていき、築20年を超えるとほぼ横ばいの変化になります。
そのため、価格の変化が止まり、まだ設備の故障が比較的少ない築20年前後が買い時といえます。
ただし、中古マンションの立地によってはそこまで価格が落ちず、高いままの可能性もあるため注意が必要です。
また、新築マンションの価格上昇に伴い中古マンション側も価格の上昇が続いており、古いマンションでも安く購入できない可能性があります。

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中古マンションの築年数に限界はあるのか

建物の寿命は、どれだけ綿密なメンテナンスがおこなわれているかによって異なります。
一般的な鉄筋コンクリート造あるいは鉄骨鉄筋コンクリート造の場合、法定耐用年数は47年です。
しかしこの法定耐用年数は、減価償却の計算のために設定されているものであり、実際の建物の寿命ではありません。
マンションの場合、定期的にメンテナンスをしていれば100年程度はもつといわれています。
入居者が少ないマンションは十分な管理費が徴収できておらず、メンテナンスがしっかりおこなわれていない可能性が高いです。
そのため建物の物理的な寿命が短く、中古マンションを購入する際は注意しなければなりません。

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中古マンションを購入する際の注意点

中古マンション購入時の注意点は、住宅ローンを希望どおりに借りられない可能性がある点です。
新築のマンションであれば返済期間を最長35年まで延ばせますが、中古マンションの場合は法定耐用年数から築年数を差し引いた年数にしか設定できない場合があります。
また、中古マンションが建てられた時期によっては、住宅ローンを組んでも住宅ローン控除が利用できないことにも注意が必要です。
昭和57年より前に建てられたマンションや、旧耐震基準のままになっているマンションなどは控除が利用できないため注意しましょう。
さらに、大規模修繕が近いマンションの場合は、これまでの積立で足りない分を補うために修繕積立費が高い可能性があります。

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まとめ

中古マンションの価格は築20年前後に下落が緩やかになるため、買い時になります。
建物には法定耐用年数が設定されていますが、これは物理的な寿命の限界ではないためもっともつ物件が多いです。
中古マンションを購入する際は、築年数が古いと住宅ローンや住宅ローン控除に制限がかかることに注意する必要があります。
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建売住宅を購入するときは、手付金の支払いが必要になります。
しかし、手付金はどのくらいの金額で、どのタイミングで支払う必要があるのか、わからない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、建売住宅を購入するときの手付金とはどのようなものかにくわえ、手付金を支払うタイミングと支払えない場合の対応方法を解説します。

建売住宅を購入するときの手付金とは？

建売住宅を購入するときに必要な手付金とは、物件価格の一部として先払いするお金のことです。
手付金は売買契約成立の証拠金であり、購入の意思を明確に示すものです。
一般的に、新築建売住宅の手付金は5～10%ほどが相場ですが、売主によっては10～30万円ほどの少額で済むケースもあります。
なお、買主の都合で売買契約をキャンセルする場合は、支払った手付金は返還されないので注意しましょう。
ただし、住宅ローン審査にとおらなかったなどの理由があれば、手付金は返還されるケースがほとんどです。
一方、売主の都合で売買契約をキャンセルする場合は、手付金の2倍のお金が買主に支払われます。

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建売住宅購入時に手付金を支払うタイミングは？

建売住宅の購入は売買契約を結び、住宅ローン審査ののち決済をおこない、所有権を移転したら引き渡されます。
このとき手付金を支払うタイミングは、売買契約日であることが一般的です。
少なくとも、住宅ローンの融資がおこなわれるタイミングまでには、手付金を支払う必要があります。
また、手付金は現金での支払いとなることは、あらかじめ念頭に置いておきましょう。
問題なく決済まで完了すれば、支払った手付金は購入費用にあてられます。

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建売住宅購入時に手付金を支払えないときの対応方法

不動産売買における手付金の上限額には、制限が設けられていますが、下限額については制限がありません。
そのため、手付金の支払いが困難である場合には、売主と交渉してみても良いでしょう。
前述のとおり、手付金は購入意思を示すものであるため、購入意思が高いと判断されれば減額に応じてもらえる可能性があります。
親族などからお金を借りる方法もありますが、その際は借用書の作成をおすすめします。
110万円以上のお金を借りる場合、利子を支払わなければ贈与税が課せられることがあるため注意が必要です。
なお、住宅ローン審査に影響するため、カードローンなどを利用するのはできるだけ避けるほうが好ましいです。

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まとめ

手付金とは、物件価格の一部として先払いするお金です。
決済が完了すれば、手付金は購入費用に充当されます。
支払いが困難である場合には、カードローンなどを利用するのではなく、まずは売主に減額交渉することをおすすめします。
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不動産売却を検討する際、いくらで売りに出せば良いのかわからない方も多いでしょう。
不動産会社の意見も参考にできますが、まずは自分がいくらで売りたいのかを考えることが大切です。
そこで今回は、不動産売却の希望価格にこだわったほうが良い理由、価格の決め方についても解説します。

不動産売却における価格の決め方とは？

結論からお伝えすると、不動産の売り出し価格は売主が自由に決められます。
とはいえ、不動産の知識がない売主が価格を決めることは難しいため、一般的には不動産会社の査定価格をベースにして売り出し価格を決めます。
査定価格とは、その物件を売却するときにいくらで売れるのかを不動産会社が根拠をもとに示す価格です。
周辺エリアの取引実績、築年数、方角、間取りなど対象となる物件の特徴、現状の不動産市況などの情報を参考にしながら価格が算出されます。
必ずしも査定価格＝売り出し価格となるわけではありませんが、基本的には査定価格と同一の価格で売り出し価格を設定します。
売り出し価格を決めたら、同時に最低売却価格も決めておかなければなりません。
売却活動が長引いて焦ってしまうと、大幅な値引きをしてしまい、売却益で住宅ローンが返済できなくなる可能性があります。
自分自身の資金計画の状況を考慮したうえで、いくらで売却すれば損をせずに済むのかを把握しておくことが大切です。

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不動産売却時に売主が希望価格にこだわるほうが良い理由

売主が希望価格にこだわったほうが良い理由は、価格だけがその不動産の価値を表しているとはいえないからです。
同じ不動産は地球上に2つと存在しないため、立地、周辺の環境、間取りなどを気に入った買主が見つかれば、相場の価格以上で売却できる可能性もあります。
そのため、特段売却を急いでいない場合は希望価格を売り出し価格に設定することをおすすめします。
とはいえ、その価格設定ではなかなか購入希望者が現れない可能性もあるでしょう。
売り出し価格を下げる必要が出てきた際に備えて、売り出し価格とは別に売却可能価格を決めておくことが大切です。
売却を急いでいる場合や売却の期限が決められている場合は、様子を見ながら段階的に売却可能価格へ引き下げることになります。

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まとめ

不動産売却における売り出し価格は、不動産会社の査定価格を参考にしながら売主が自由に設定できます。
対象の不動産を気に入った買主が見つかれば、相場の価格以上で売却できる可能性もあるため、売り出し価格にはこだわることが大切です。
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固定資産評価証明書は、不動産に関する書類のひとつです。
ただ、何のための書類なのか、どうやって取得するのかなど、よく知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、不動産の固定資産評価証明書について、用途や取得方法も含み解説します。
不動産の売却時に必要な資料を知っておきたい方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の固定資産評価証明書とは何か

固定資産評価証明書とは、不動産をはじめとする固定資産の評価額を証明する書類です。
それを見れば不動産の価値の目安がわかるので、固定資産税などの税金の根拠として用いられます。
書面には、当該固定資産の所有者名や所在地、面積といった基本的な情報のほか、固定資産税評価額や課税標準額などが記載されています。
固定資産税の金額を計算したい場合は、固定資産評価証明書にある課税標準額に税率の1.4％を乗じて算出可能です。
なお、狭小宅地や新築に関する軽減措置が適用される場合には、適用後の金額が課税標準額として記載されます。

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不動産の固定資産評価証明書の用途とは

固定資産評価証明書は、譲渡（売却）や相続の際に必要です。
譲渡や相続によって不動産の所有者が変更になる場合は所有権移転登記や相続登記をおこないますが、登記手続きでは固定資産評価証明書を使用します。
また、相続税の確定申告をおこなう際にも必要です。
相続税の支払いにあたって申告をする際には、固定資産評価証明書の添付が求められます。
不動産に関する訴訟に関与したときにも、必要になる場面があります。
不動産執行申し立てなど、不動産関連の訴訟をおこなう場合には、不動産価格などを明確にするために固定資産評価証明書が必要です。
なお、固定資産評価証明書は毎年4月1日時点で更新されるため、用途ごとの有効期限には注意しなければなりません。
登記手続きなど最新の情報が必要な場面で4月1日をまたいでしまうと、3月に取得したものは使用できなくなります。

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不動産の固定資産評価証明書の取得方法とは

固定資産評価証明書を取得するには、役所で申請書とともに身分証明書や納税通知書などの必要書類を提出して手数料を支払います。
郵送の場合は、役所のホームページで申請書をダウンロードし、必要書類と返信用封筒、手数料分の郵便定額小為替などを同封して担当部宛へ送付します。
なお、本人以外が取得する場合は、委任状や本人確認書類が必要です。

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まとめ

固定資産評価証明書とは、固定資産の基本情報や価値の目安が記載された書類で、登記手続きや相続税の確定申告などに用いられます。
役所へ申請書と必要書類を提出するか、郵送やコンビニでも取得可能な場合があります。
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家を売却する際、ホームステージングを実施するケースが増えています。
「ホームステージングとは何か」「手軽にできるものなのか」など、興味を持っている方も多いでしょう。
今回は、ホームステージングの定義や実施するメリット、費用相場などを解説します。

家の売却に用いられるホームステージングとは

ホームステージングとは、家を売却したり賃貸に出したりする際、物件をインテリアでコーディネートして、モデルルームのように演出する方法です。
1970年代にアメリカで始まり、近年は日本でも導入する企業が増えています。
魅力的に室内をコーディネートできれば、物件の内覧にきた方がリアルな生活を想像でき好印象を与えることができます。
ホームステージングをおこなった物件は、おこなわなかった物件よりも売却期間が短くなり、高く売れる効果も実証済みです。
家をスムーズに高く売却したい方は、ホームステージングの実施を検討してみるのもおすすめです。

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家を売却する際におこなうホームステージングの効果やメリットとは？

ホームステージングをおこなえば、物件をより魅力的に見せることができます。
ホームステージング済みの物件をインターネットにアップすれば、閲覧者の興味を引き、内覧に訪れるきっかけになる点はメリットです。
また、生活感のある部屋を見せるより、美しくコーディネートされた部屋を内覧できれば、印象も格段によくなります。
購買意欲も高まるため、販売期間が短くなったり想定よりも高く売れたりする可能性もあります。
ホームステージングをおこなうには、一定の費用が必要です。
しかし、販売期間が短くなれば結果的に物件の売却にかかるまでの費用を抑えられるため、必要経費ととらえられるでしょう。

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ホームステージングを実施する場合の費用相場

ホームステージングには、居住しながらおこなう場合と空き家の場合があります。
居住しながらホームステージングをおこなう場合、ホームステージャーによるアドバイスが付いて5万円程度が相場です。
アドバイスに基づき自分でコーディネートをおこないますが、コーディネートを依頼する場合はさらに費用が上がります。
空き家にプロの手でホームステージングをおこなってもらえば、15万～30万円程度の費用がかかります。
また、3か月レンタルなど費用が数か月単位で区切られていることが多いため、注意が必要です。
コーディネートに自信がある場合は、自分でおこなえば費用を抑えられます。

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まとめ

ホームステージングをおこなえば物件をより魅力的に見せることができ、買い手もつきやすくなります。
短期間で高く家を売りたい場合、ホームステージングをおこなうメリットは大きいでしょう。
家具などをレンタルして自分でコーディネートをすれば費用は抑えられます。
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不動産を売却した際に発生する利益には、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税を算出する際には減価償却費の計算をする必要がありますが、減価償却費とは何かがわからない方も多いでしょう。
そこで今回は、減価償却費の概要や計算方法、注意点について解説します。

不動産売却における減価償却費とはどのような費用？

減価償却費とは、不動産の購入費用を法定耐用年数に応じて分割し、経費として計上する勘定科目です。
不動産を売却して利益が発生した場合には譲渡所得税を納めなければなりませんが、その際に経費として減価償却費を計上できます。
建物がいつまで使えるのかを示す法定耐用年数は構造ごとに定められており、たとえば木造の一戸建ては33年、鉄骨鉄筋コンクリート造りのマンションは70年です。
なお、土地に関しては経年劣化を起こさないと見なされているため、減価償却費を計算する際には建物部分のみが対象となります。

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不動産売却における減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には「定額法」と「定率法」の2種類がありますが、1998年4月以降に購入したマンションの売却時に利用できるのは定額法のみです。
定額法は購入した際の費用を法定耐用年数で割り、毎年同じ金額を減価償却費として経費計上する手法で、計算方法は「購入時の費用×0.9×償却率×経過年数」です。
償却率は建物の構造によって異なり、たとえば鉄筋コンクリート造では0.015、木造では0.031と設定されています。
こうして求めた減価償却費を購入価格から差し引き、さらに売却時にかかった費用を合わせて売却価格から差し引けば、課税対象となる譲渡所得を求められます。
譲渡所得がプラスになった場合には確定申告が必要ですが、マイナスとなった際の確定申告は不要です。

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不動産売却における減価償却費の注意点

不動産購入時の取得費がわからない場合には、売却金額の5％を概算取得費として計上できます。
しかし、概算取得費が物件の購入価格よりも安い場合には税額が増える恐れがあるので注意が必要です。
また、不動産を売却して譲渡損失が生じた場合には確定申告の必要はありません。
ただし給与などほかの所得と損益通算ができて納税額が減る可能性があるため、不動産を売却した翌年には確定申告をおすすめします。

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まとめ

不動産を売却した際の利益に課される譲渡所得税を算出するには、減価償却費の計算が欠かせません。
譲渡所得がプラスの場合には確定申告をして譲渡所得税を納める必要がありますが、マイナスであっても節税につながる可能性があるため、不動産を売却した翌年には確定申告をするようにしましょう。
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不動産の購入にあたっては、一度購入を決めたあとでキャンセルはできるのかがよく気にされています。
一般的に、売買契約を締結すると無条件でのキャンセルは不可能となりますが、一部の特約を使えば契約解除が可能です。
今回は、売買契約を解除できるローン特約と買い替え特約の概要や、契約解除により仲介手数料がどうなるかを解説します。

売買契約を解除できるローン特約とは？

ローン特約とは、住宅ローンの審査に落ちたときに、売買契約を無条件で解除できる特約です。
契約解除にあたり、手付解除時や契約違反による解除時の条件も適用されません。
売買契約の締結後、契約を一方的に破棄すると通常は責任を問われるものであり、無条件での解除が認められるローン特約は、買主保護に重点が置かれているといえます。
なお、契約解除の意思を買主が売主に示す必要がある「解除権留保型」では、特約に期日が設けられる場合があります。
期日を過ぎると効力がなくなるため、いつまで使える特約なのかは要チェックです。

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売買契約を解除できる買い替え特約とは？

買い替え特約とは、自宅の買い替えにあたり、期日までに指定価格で自宅が売れなかったときに、新居購入のために結んでいた売買契約を解除できる特約です。
旧居がうまく売れることを前提に新居購入の売買契約を結んでも、想定どおりに旧居が売れる保証はありません。
うまく売れないと購入資金が不足するため、買い替え特約を設定しておき、期日までに指定価格で旧居が売れなかったときは売買契約を解除できるようにしておくのです。
このように買い替え特約は、契約解除の条件が買主に有利であり、売主にとっては不利な取り決めです。
そのため、買い替え特約の設定を希望しても、売主から反対される場合もあります。

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売買契約を特約で解除！仲介手数料はどうなる？

ローン特約や買い替え特約を使うと、一度結んだ売買契約が白紙解約され、最初から契約がなかったものと扱われます。
仲介手数料は契約が成立したときに発生する費用であり、契約がそもそも成立しなかったと扱われるときは、支払いの必要もなくなります。
また、売買契約を結んだときに売主へと支払っていた手付金も、契約を白紙解約したら返還されるものです。
いずれも売買契約を白紙解約できる特約ならではの状況であり、手付解除や契約違反による解除では、仲介手数料を請求されてしまいます。

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まとめ

ローン特約は住宅ローンの審査に落ちたとき、買い替え特約は自宅の買い替えにあたって旧居が指定の条件で売れなかったときに、それぞれ売買契約を解除できます。
どちらの特約も、行使すると売買契約が白紙解約されるため、仲介手数料はかかりません。
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新築の住宅の購入・建築を考えていると、やはり快適な住宅で暮らしたいと思うものです。
そこでぜひ知っていただきたいのが「長期優良住宅」の認定制度です。
今回は、長期優良住宅とはなにか、長期優良住宅を購入するメリットとデメリットを解説します。
これからマイホームを購入しようと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

マイホームを購入する前に知っておきたい長期優良住宅とは

長期優良住宅とは何かをわかりやすくいうと、長期間にわたって快適に暮らせると認定を受けた住宅のことです。
この認定制度は、2009年6月から開始されており、認定を得た住宅のことを「認定長期優良住宅」と呼びます。
認定の基準としては、劣化対策、耐震性、維持管理、可変性、他5つの項目をクリアしなければなりません。

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長期優良住宅を購入するメリット

長期優良住宅を購入するメリットは、税金やローンなどの経済面で多くの特例措置を受けられることです。
まず、住宅ローンを利用して長期優良住宅を入手した場合、住宅ローンの控除が一般の住宅より優遇されます。
長期優良住宅の場合、年末ローン残高の0.7%が13年間控除されるほか、控除限度額が5,000万円まで緩和されます。
一般住宅では控除限度額が3,000万円になっているので、仮に10年間ローンを返済した場合、最大で182万円ほどの差が出る計算です。
また、固定資産税の減税期間でも優遇されます。
一般住宅は一戸建てで3年間、マンションなどで5年間になっているのに対し、長期優良住宅では一戸建てが5年間、マンションが7年間に延長されます。

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長期優良住宅を購入するデメリット

長期優良住宅を購入するデメリットは、定期的にメンテナンスをしなければならないことです。
長期優良住宅制度の認定を受けるには、住宅の維持保全が欠かせないため、もし必要な修繕・点検を怠った場合認定を取り消される可能性があります。
また、建築時にかかる費用も、通常住宅に比べると高くなってしまいがちです。
認定基準をクリアするために、設備や建材を高品質なものにしなければなりません。
さらに、長期優良住宅の申請費用が5万円ほど、それに伴う書類の作成に手数料が20万円ほどかかるので、その費用を工面するのに苦労するかもしれません。

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まとめ

長期優良住宅は、いくつかの基準を遵守することにより認定を得た、数世代にわたって快適に暮らせる住宅のことです。
定期的にメンテナンスをすることや費用がかかることはデメリットですが、その分特例面でさまざまな優遇を得られます。
優遇措置に興味が湧いた方は、長期優良住宅の購入を検討してみてはいかがでしょうか。
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