活用していない不動産を売却しようとすると、根抵当権が付いている場合があります。
根抵当権はよく聞く抵当権とはまた別のものであるため、その取り扱いには注意が必要です。
今回は、根抵当権の特徴や根抵当権が付いた不動産売却の流れ、注意点についてご紹介します。
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不動産に付く根抵当権の特徴
根抵当権とは、不動産を担保に一定額までは何度でも借り入れがおこなえる融資を受けたときの担保物権のことです。
借り入れの限度額を極度額と言い、1つの契約につき一度の融資を保証する抵当権と異なり、極度額の範囲内ならば複数回の融資を受けられる特徴があります。
抵当権を設定して融資を受けるためには、その都度設定登記が必要です。
そのため複数の借り入れ先から融資を受けるためには何度も抵当権を設定しなければならず、そのたびに手数料がかかります。
根抵当権の場合は最初に設定登記を済ませれば極度額までは何度も借り入れできるため、手間や手数料がかかりません。
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根抵当権が付いた不動産を売却する流れ
根抵当権が付いた不動産を売却する際は、まず融資の残債務と売却利益がどれほどになるか査定価格を確認する必要があります。
残っている債務を査定価格が上回っている場合は、売却価格で残債を返済できるため売却が可能です。
ただし、査定価格が下回っている場合は自己資金で不足分を補填するか、売却を諦めなければなりません。
売却が可能な場合は、債権者と交渉して元本確定の流れに進みます。
元本確定は、根抵当権で保証された極度額までの借り入れと返済をいったん停止し、返済する債務を確定させることです。
また、不動産の売却には根抵当権の抹消が必要なため債権者に応じてもらえるまで交渉しましょう。
合意がとれて根抵当権が抹消できたら買主を探して不動産を売却します。
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根抵当権が付いた不動産を売却する際の注意点
家族や親族が不動産を担保に債務者となっており、不動産の所有者と名義が異なる場合は所有者の預かり知らないところで債務が増える可能性があります。
そのため、不動産を売却しても債務を返済しきれないケースがあるため注意が必要です。
また、元本確定の注意点として、確定後はそれ以上変更できないため元にも戻せません。
元本確定後の根抵当権は扱いが抵当権と同じになるため、それ以上新しく借り入れしたい場合は改めて別の抵当権や根抵当権を設定する必要があります。
ただし、新たに抵当権や根抵当権を設定すると再びそれを抹消するまで売却ができなくなるため得策ではありません。
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まとめ
根抵当権が付いた不動産でも、根抵当権を抹消すれば売却が可能です。
根抵当権抹消のためには、残債務より不動産の査定額が上回り、債権者から許可を得なければなりません。
根抵当権抹消のために元本確定すると、それ以上の借り入れができなくなるため注意しましょう。
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