不動産を売却した際に発生する利益には、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税を算出する際には減価償却費の計算をする必要がありますが、減価償却費とは何かがわからない方も多いでしょう。
そこで今回は、減価償却費の概要や計算方法、注意点について解説します。
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不動産売却における減価償却費とはどのような費用？
減価償却費とは、不動産の購入費用を法定耐用年数に応じて分割し、経費として計上する勘定科目です。
不動産を売却して利益が発生した場合には譲渡所得税を納めなければなりませんが、その際に経費として減価償却費を計上できます。
建物がいつまで使えるのかを示す法定耐用年数は構造ごとに定められており、たとえば木造の一戸建ては33年、鉄骨鉄筋コンクリート造りのマンションは70年です。
なお、土地に関しては経年劣化を起こさないと見なされているため、減価償却費を計算する際には建物部分のみが対象となります。
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不動産売却における減価償却費の計算方法
減価償却費の計算方法には「定額法」と「定率法」の2種類がありますが、1998年4月以降に購入したマンションの売却時に利用できるのは定額法のみです。
定額法は購入した際の費用を法定耐用年数で割り、毎年同じ金額を減価償却費として経費計上する手法で、計算方法は「購入時の費用×0.9×償却率×経過年数」です。
償却率は建物の構造によって異なり、たとえば鉄筋コンクリート造では0.015、木造では0.031と設定されています。
こうして求めた減価償却費を購入価格から差し引き、さらに売却時にかかった費用を合わせて売却価格から差し引けば、課税対象となる譲渡所得を求められます。
譲渡所得がプラスになった場合には確定申告が必要ですが、マイナスとなった際の確定申告は不要です。
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不動産売却における減価償却費の注意点
不動産購入時の取得費がわからない場合には、売却金額の5％を概算取得費として計上できます。
しかし、概算取得費が物件の購入価格よりも安い場合には税額が増える恐れがあるので注意が必要です。
また、不動産を売却して譲渡損失が生じた場合には確定申告の必要はありません。
ただし給与などほかの所得と損益通算ができて納税額が減る可能性があるため、不動産を売却した翌年には確定申告をおすすめします。
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まとめ
不動産を売却した際の利益に課される譲渡所得税を算出するには、減価償却費の計算が欠かせません。
譲渡所得がプラスの場合には確定申告をして譲渡所得税を納める必要がありますが、マイナスであっても節税につながる可能性があるため、不動産を売却した翌年には確定申告をするようにしましょう。
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