中古マンションを購入する際、建物の築年数は重要なチェックポイントです。
長く暮らすつもりであれば、建物自体の寿命も気になるところではないでしょうか。
今回は、中古マンションの築年数に応じた価格推移や建物の寿命の限界、購入時の注意点についてご紹介します。
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中古マンションの築年数による価格推移
マンションは新築時点から年々価格が下がっていき、築20年を超えるとほぼ横ばいの変化になります。
そのため、価格の変化が止まり、まだ設備の故障が比較的少ない築20年前後が買い時といえます。
ただし、中古マンションの立地によってはそこまで価格が落ちず、高いままの可能性もあるため注意が必要です。
また、新築マンションの価格上昇に伴い中古マンション側も価格の上昇が続いており、古いマンションでも安く購入できない可能性があります。
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中古マンションの築年数に限界はあるのか
建物の寿命は、どれだけ綿密なメンテナンスがおこなわれているかによって異なります。
一般的な鉄筋コンクリート造あるいは鉄骨鉄筋コンクリート造の場合、法定耐用年数は47年です。
しかしこの法定耐用年数は、減価償却の計算のために設定されているものであり、実際の建物の寿命ではありません。
マンションの場合、定期的にメンテナンスをしていれば100年程度はもつといわれています。
入居者が少ないマンションは十分な管理費が徴収できておらず、メンテナンスがしっかりおこなわれていない可能性が高いです。
そのため建物の物理的な寿命が短く、中古マンションを購入する際は注意しなければなりません。
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中古マンションを購入する際の注意点
中古マンション購入時の注意点は、住宅ローンを希望どおりに借りられない可能性がある点です。
新築のマンションであれば返済期間を最長35年まで延ばせますが、中古マンションの場合は法定耐用年数から築年数を差し引いた年数にしか設定できない場合があります。
また、中古マンションが建てられた時期によっては、住宅ローンを組んでも住宅ローン控除が利用できないことにも注意が必要です。
昭和57年より前に建てられたマンションや、旧耐震基準のままになっているマンションなどは控除が利用できないため注意しましょう。
さらに、大規模修繕が近いマンションの場合は、これまでの積立で足りない分を補うために修繕積立費が高い可能性があります。
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まとめ
中古マンションの価格は築20年前後に下落が緩やかになるため、買い時になります。
建物には法定耐用年数が設定されていますが、これは物理的な寿命の限界ではないためもっともつ物件が多いです。
中古マンションを購入する際は、築年数が古いと住宅ローンや住宅ローン控除に制限がかかることに注意する必要があります。
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